TVA réduite et logement prix maîtrisé
1. Une TVA réduite à 5,5 % sur le prix de votre logement neuf
Dans la majorité des cas, un achat immobilier dans le neuf est taxé avec une TVA à 20 %. Toutefois, il est possible de profiter d’une TVA à 5,5 % si votre acquisition concerne une résidence principale localisée dans une zone faisant l’objet d’une rénovation urbaine (les seules zones dites ANRU). À savoir que cet avantage s’est étendu depuis 2015 à un rayon de 300 mètres autour de ces mêmes zones.
La TVA réduite est cumulable avec d’autres aides de financement tel que le PTZ (prêt à taux zéro), mais elle n’est pas compatible avec le dispositif Pinel. La TVA à 5 % concerne aussi les biens immobiliers destinés à être occupés par des titulaires du Prêt Social Location Accession (PSLA).
La TVA réduite concerne tous les logements neufs construit dans une zone défini comme étant une zone ANRU ou QPV.
- Zone ANRU : zone d’aménagement et de rénovation urbaine. Les zones ANRU (pour « Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine ») sont des quartiers ayant fait l’objet d’une convention de rénovation urbaine visant à faciliter l’accès à la propriété (liste complète sur le site de l'ANRU).
- Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV) : quartier en développement, au sein duquel le taux de TVA est lui aussi de 5,5 % depuis le 1er janvier 2015.
Qui sont les bénéficiaires de la TVA réduite ?
Pour être bénéficiaire de la TVA réduit à 5,5 % il faut remplir certains critères :
- L’opération d’acquisition ou de construction concerne un logement à usage de résidence principale ;
- L’acquéreur doit être une personne physique ;
- L’acheteur y réside pendant au moins 10 ans (ou 15 ans pour les livraisons avant le 1er janvier 2014) ;
- La construction du logement neuf doit s’être terminée à partir du 1er janvier 2014 (pour les logements terminés avant cette date et respectant les autres conditions, le taux de TVA qui s'applique est de l'ordre de 7 %) ;
- Le logement doit être situé à l'intérieur d'un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l'objet d'un contrat de ville OU à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers OU à moins de 500 mètres de la limite d’un quartier faisant l’objet d’une convention ;
- Le bien immobilier doit être conforme à la réglementation thermique RT 2012 ;
- Les revenus de l’acheteur sont inférieurs aux plafonds déterminés par l’administration fiscale (les plafonds sont fixés selon le nombre de personnes du foyer fiscal et du lieu où est situé le bien).
Les plafonds de ressources
Les plafonds de ressources ont été déterminés en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal et du lieu où est situé le bien. Les ressources prises en compte sont celles de l'année N-2 et correspondent aux revenus imposables après abattement.
| Nombre d'individus au sein du ménage | Paris et les communes limitrophes | Île-de-France, hors Paris et communes limitrophes | Autres territoires |
| 1 personne | 34 229 € | 34 229 € | 29 759 € |
| 2 personnes | 51 158 € | 51 158 € | 39 740 € |
| 3 personnes | 67 061 € | 61 495 € | 47 791 € |
| 4 personnes | 80 067 € | 73 660 € | 57 694 € |
| 5 personnes | 95 262 € | 87 199 € | 67 872 € |
| 6 personnes | 107 195 € | 98 125 € | 76 490 € |
| Par personne supplémentaire | + 11 945 € | + 10 934 € | + 8 531 € |
2. Les frais de notaire réduits
Lorsque l'on achète un bien immobilier neuf, les frais de notaire sont automatiquement réduits et se situent entre 2% et 3% du prix de vente.
Exemple pour un bien à la vente à 250 000 € (hors frais de notaire) à Bayonne, les frais de notaire s'élèveraient à 19 000 € pour un bien ancien et seulement 6 300 € pour un bien neuf, soit une économie de 12 700€ !
3. Les logements à prix maîtrisés
Forte des initiatives locales, l'accès sur intermédiaire vient ce ajouter aux différents dispositifs nationaux afin de permettre de diminuer le prix de certains logements neufs, ce qui permet de garantir une mixité sociale à l'échelle d'une promotion immobilière.
L'accession à la propriété à prix maîtrisé
À l'échelle des départements, des communautés d’agglomérations ou encore des communes, ces collectivités peuvent proposer des aides à l'accession. Ainsi ils peuvent distribuer une prime d'un montant variable mais aussi s'associer avec un promoteur, afin de sortir des prix de vente en dessous du tarif du marché. Ces biens sont destinés à des acquéreurs répondant à des conditions d'éligibilité. La collaboration entre les collectivités et le promoteur se base sur des sessions de terrain constructible ou des subventions. Pour les VEFA (vente en état futur d'achèvement), le nouveau taux réduit de TVA à 5,5 % s'applique aux logements achevés à compter du 1er janvier 2014.
Qui sont les bénéficiaires de l’accession aidée ?
Les collectivités fixent les règles d’accession à la propriété a prix maîtrisé selon chaque territoire.
De manière générale on retrouve des invariants :
- Il faut être primo accédant, soit ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale lors des deux dernières années, acheter dans le neuf, disposant d’une norme récente RT 2012/2020 par exemple,
- Rentrer dans les critères de ressources qui sont basées sur le même barème que le PSLA, le PAS, et le PLI,
- Acheter un logement compris entre un certain prix (entre 2 400 €/m2 et 3 600 € m2 selon les villes),
- Etre éligible au PTZ+,
- Faire de logement une résidence principale durant une durée minimum,
- Avoir un apport personnel minimum.
Quels sont les engagements dans la durée ?
En contrepartie du bénéfice de cette TVA réduit la durée minimale de détention du bien doit être de 10 ans. En cas de revente de ce bien avant la fin du délai de 10 années, le propriétaire doit reverser la différence de TVA soit 14,5 % par année de détention manquant sauf en cas de cas particuliers tels que :
- Mariage / PACS, divorce / fin de PACS,
- Agrandissement de la famille (naissance / adoption)
- Mobilité professionnelle
- Chômage de longue durée
- Décès
L’abattement d’un dixième accordé par année de détention commence dès la première année suivant l’achèvement de l’immeuble.